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外国人在柬埔寨拥有土地所有权的五种方法

外国如果想在柬埔寨拥有土地所有权,当下大致有这五种办法:本地公司购买、本地人代替购买、获得本地国籍购买、经济和社会特许、长期租赁土地。

不过这些方法各有利弊,我们先来一览概况吧。

一、与柬埔寨人合伙成立公司进行投资

为了获得土地所有权,其中一个方法就是在本地创建公司。

创建土地控股公司的成本可能比建立其他类型的公司更昂贵,而且税收和管理成本也会更高。然而,对于大型投资者或房地产开发商来说,这些成本与在柬埔寨自由购买土地和房产的好处相比,可能是微不足道的。因为这样的公司有权购买任何可用的土地产权。

在本地成立公司后,可以公司的名义收购和投资房地产。但是必须确保该公司51%的股份是由柬埔寨合作伙伴所拥有。尽管当地合伙人拥有公司的多数股权,但是外国人可以选择在公司内建立限制性合同,以保障自己的权益。例如:

授权书,代理人和股东协议。这些合同可帮助外国人实际控制公司和物业产权。切记,一定要事无巨细的写在的草案上。为了规避风险,这里有一些小建议。例如:

在股东协议中,您可以建立两种不同的股份类别,每个类别都享有不同的权利。这样一来就可保证外国股东和当地股东拥有不同的权利。该协议可以限制当地股东一方有限的股权转让,任何有关委任董事或主要公司资产(如土地或房产收购)的决定都需要多数人通过,即(2/3)以上。

简单地说,这些机制使得当地股东所持的“多数”份额股份只成为一种形式,不允许当地股东对公司,资产和其他重大决策进行任何不受管制的控制。

二、通过本地人代替购买

以本国公民的身份购买土地是最容易和最省钱的方法,比起设立一个本地公司来购买土地容易得多。最常见的代理购买者为外国投资者的妻子或合伙人,或是当地房地产机构或开发公司的代表。

简而言之,方法是通过本地人代理购买,投资者与土地所有者签署信托协议,以获得土地管理权。所有者再抵押土地并将其租给外国人。双方之间的这个协议是一种机制,使外国投资者能够控制不动产有关的任何交易。但是根据法律,柬埔寨公民实际上拥有该物业的所有权。

如果想要通过本地人代替购买土地,需要通过4份文件:

●抵押协议;

●贷款协议;

●租赁协议;

●安全协议

一旦这些文件签署,该协议就具有法律约束力,并可作为对试图私吞您资产的代替者采取安全措施。当然,最重要的还是找到一个值得信赖的代替购买者,这是非常关键的一点,以确保代替者履行法律义务。

外国人应该意识到,虽然通过本地人代替购买是外国人普遍的做法,柬埔寨当局也基本接受了这种做法,但是法律规定这种做法还是非法的。如果您与您的代替者发生了严重争执,然后他游说柬埔寨法院保护他们对不动产的合法权益,法院可能不尊重你们过去曾经的安排协议,并维护本地人的所有权。

三、获得本地国籍购买

如果你获得了柬埔寨国籍,你就有权利合法购买柬埔寨土地。1996年,柬埔寨就实行了以投资方式获得柬埔寨公民身份的政策。外国人获得柬埔寨公民身份有常规入籍、通婚入籍、投资入籍、捐款入籍,及出生入籍。

根据《国籍法》,在柬埔寨投资12亿5000万瑞尔(约合31.25万美元)并符合法定条件的外籍人士可申请投资入籍,对柬埔寨有特殊贡献或捐款12亿瑞尔(约30万美元)者可申请捐款入籍。

以投资者的身份申请入籍可免去一般入籍程序中的一部分,如拥有至少7年的居住权(如果在柬埔寨出生则为3年),流利的高棉语(说写),入籍的其他要求仍然适用。为了获得柬埔寨公民身份,必须得到内政部,部长理事会和总理的共识。

一旦获得公民身份,外国人就能以自己的名义拥有不动产。此外,外国人可以向政府申请一些只有柬埔寨国民才能享受的优惠。由于公民身份的好处,一些国际公司通常会派代表到柬埔寨捐款、投资,以一名代表申请柬埔寨公民身份,再代表该公司购得不动产。

四、长期租赁投资土地

长期租赁土地是外国人常用的一种方法。长期租赁可以管理和使用柬埔寨土地。长期租赁被给予权利发展土地和施工建设。但是,产权登记仍然是以柬埔寨公民的名义存在的,当然也不允许外国人转售该不动产。

租赁期限非常灵活,一般可持续50年、70年、或99年。但是请记住,长达15年以上的租赁必须在土地办事处登记才能生效。长期租赁包含开发土地及施工所需的权利和相关建设许可。

五、获取特许经营权投资土地

“土地特许权”是由主管机关自行决定并发布的法律文件所规定的权利,赋予任何自然人或法人或投资机构占用土地,并执行本法规定的权利。

经济特许受益人可整理土地进行工业或农业开发。土地特许仅在特许合同规定的时间内设定权利,特许面积不超过1万公顷,特许期限不超过50年,如果遵守出现问题,则政府的决定会被撤销。外国投资者必须具备以下条件才能取得经济特许地的经营资格:

●目前居住在柬埔寨;

●拥有一家在本地注册的公司;

●拥有一个有效的税标识号;

●拥有一个活跃的本地银行账户

然后,投资者必须通过农业部申请其特定土地的权利。农业部、环境部、柬埔寨发展委员会、有关省政府当局和商业部的代表也需要批准申请。在这些部门批准特许权后,总理办公室必须签署并授权农业部正式缔结特许权协议。

特许权申请工作大致花费6至9个月时间。这个部分的全部信息都经由本地专注投资与税务的律师事务所–柬埔寨DFDL 反馈并确认。

以上五种办法,便是目前柬埔寨最常见的关于外国人如何在柬埔寨拥有土地的机制。不过,任何国际投资都是风险与利益并存的,敬请各位投资者谨慎选择!

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