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2020年柬埔寨最适合投资的城市是哪个?

2019年3月份,马云现身柬埔寨,立即引发中柬两国人民的热议;薛蛮子更是干脆在这里囤了上万亩土地建房子。柬埔寨房产投资如同一匹脱缰而出的黑马,在投资圈内引起了不小的波澜。

《全球房地产指南》曾分析指出,柬埔寨房产市场具有无限潜力,柬埔寨因此被评为“相当值得投资”的国家。胡润先生认为,现在是投资柬埔寨的最好时机,2019年的柬埔寨可能是百年一遇的投资机会。

当下柬埔寨最适合投资的城市又是哪个?

柬埔寨房地产投资市场,主要在三个城市:首都金边,西南海岸线上的西哈努克港,吴哥窟所在地暹粒。而作为柬埔寨的首都,同时也是柬埔寨最大的城市,金边自然是投资的焦点。

金边到底具有哪些投资优势呢?

金边房价涨幅和投资回报率保持良好局势

众所周知,2018年柬埔寨金边获得了一个“双料冠军”,以16.7%的房价涨幅、29.4%的投资回报率“冠绝全球”,霸占榜单C位。房产资讯机构世邦魏理仕公布报告显示,金边住宅平均价格为1,473美元/平方米,比胡志明市高出73%,平均租金为8.3美元/平方米(约56人民币),比广州市平均租金高(约为52人民币/平米)。

柬埔寨房价自2012年以来就一路上涨,金边房价年均涨幅大于15%,核心低端的房价涨幅甚至高达25%。目前金边公寓年均租金投资回报率为6.5%,核心区域投资回报率高达10%,房屋出租比例85%以上,持有的空房率极低。

根据2018年柬埔寨土地报告,金边商业区(各主干道区)1平方米的平均价格在5,000至7,000美元;住宅区,如隆边地区和堆谷地区,1平方米的平均价格是1,500至2,500美元;万景岗地区(BKK),1平方米价格是4,000至5,000美元。

金边的公寓供不应求

目前金边的城市人口有300多万,其中外籍人口大概在20万左右,主要是前来投资经商的法国人、新加坡人、中国人等。因柬埔寨法律不允许外籍人士购买土地包括带有一层的洋房,所以外来高净值人群都是以租住或购买公寓为主,他们对公寓的需求相当旺盛,而同时在金边工作的本地白领也有租房买房的需求。

预计到2020年度底金边公寓的总供应量只有37,579套,所以在房产市场上,金边的公寓式远远供不应求的。而且随着柬埔寨经济和城市化的发展,每年都有不断的人涌入金边,对公寓的需求只增不减。

在金边如何投资?

金边概况

金边坐落在湄公河与洞里萨河之间的三角洲地带,金边面积375平方公里,人口220万。0.2%的土地上,集中了这个国家差不多15%的人口,金边是个非常国际化的城市。金边城市规划刚刚起步,不少基建项目正在落实,有人形容金边正如同20年前的上海深圳,大量外资、名企进驻、处处是商机。

金边区域划分

自1866年以后,金边正式成为柬埔寨的首都。后来,金边逐渐发展成为柬埔寨的政治、经济、文化、交通、贸易、宗教中心,外国投资源源流入,金边市现在共有12个行政区:

其中,最核心的四个区域为位于金边核心市区的桑园区、隆边区、马卡拉区和堆谷区。

其余八个区域被认为是金边除核心区域外的外围区域,但近年来随着金边经济的不断发展、基础设施建设的不断完善,城市正处于不断扩张中,核心区域的范围也有向外围延伸的趋势。

桑园区

桑园区是金边最精华也是最核心的区域之一,位于金边中轴线西哈努克大道以南,莫尼列亲王大道以东,Yothapol Khemarak Phoumin Blvd(271路)以北,百色河以西。人口约18万,面积约10.8平方公里。

桑园区下共有12个分区。著名的地标性建筑独立纪念碑就在此区,中国大使馆也在此区域。

其中Boeng Keng Kang Muoy(万景岗1区,简称BKK1)、Boeung Keng Kang Pir(BKK2)和Boeng Keng Kang Bei(BKK3)被认为是柬埔寨最炙手可热的黄金居住地段。

BKK1区域被认为是金边为土地、房屋最高价的地段,又被称为使馆区,十几个驻柬埔寨的大使馆聚集于此,大量NGO(非政府组织)外籍人士、侨民、企业在此办公,同时也是大量到金边出游的旅客的必到之地。

另一个不得不提的区域是TonleBasak(百色分区),在BKK1东部,是金边娱乐场所最集中的区域,著名的的NagaWorld(金界娱乐城)、Aeon Mall(永旺一期)、索菲特酒店都在此区域。

隆边区

隆边区位于金边中轴线西哈努克大道以北,莫尼旺大道以东,洞里萨河以西,是金边的主要行政及商业区。隆边区面积为7.4平方公里,人口约为12.6万。

隆边区拥有众多文化场所、历史古迹,是柬埔寨中央政府机构和外国驻柬使馆的集聚地,该区同时也是金边总要的商业中心区,众多企业聚集于此,安达银行、加华银行、中国银行柬埔寨分行、工商银行柬埔寨分行、RHB Bank、ANZ Royal Bank、CIMB Bank等众多银行的总部都在此区域,柬埔寨证券交易所也在此区域。著名地标包括金边王宫、塔仔山、中央市场等。

马卡拉区

马卡拉区位于金边中轴线西哈努克大道以北,尼赫鲁大道以东,俄罗斯大道以南,莫尼旺大道以西,是金边最小的区,总面积仅有2.2平方公里。

马卡拉区是金边的行政中心区,总理府、国家议会、宪兵司令部、国防部等国家和政府部门都在此区域。柬埔寨国家奥林匹克运动场也在此区域

近年来,随着该区域的不断发展,现已成为了隆边区之后金边地价最高的地区之一,重要原因是它是金边最悠久的商业汇集地,而且该区也被誉为唐人街(China Town),那里很久以前就生活着很多拥有华人血统的市民。

堆谷区

堆谷区位于金边市中心的西北方,以俄罗斯大道为界,以南为南堆谷;以北为北堆谷。

堆谷区是柬埔寨金边富人区和世界热门旅游地。这里联排别墅云集,周围围绕着众多的国际学校,饭店,商业大楼,购物中心,运动中心以及咖啡馆,生活异常便捷。地标性地点柬埔寨金边皇家大学、TK商场整座落于此。由于其快速发展,现在已成为生活和工作的理想之地。

堆谷地区也是住宅和商业地产开发快速发展的地区,比肩巴黎十六区,东京六本木,上海陆家嘴,房价每年保持在至少10%到20%的增长率,酒店式公寓出租率超过90%,租金回报率保守估计8%-10%。

森索区

森索区位于金边西北部,Yothapol Khemarak Phoumin Blvd(271路)以西。森索区曾经是金边一片破烂的郊区,但现在,正在成为首都的首要住宅区之一。

近年来,该地区主要受益于新基础设施的建设和大型政府和私人机构的开放,以及新的商业建设,主要包括,新的道路修建与运营,国际学校的建立,大型医院成立,以及最重要的,金边最大的国际水平商场之一永旺二期、泰国大型批发连锁商场万客隆的开放等,将大量中产阶级和富裕的柬埔寨家庭吸引到森索地区,由于紧靠金边核心四区,地理位置极具优势,这里也被称之为“新金边”。

棉芷区

棉芷区位于Yothapol Khemarak Phoumin Blvd(271路)以南,百色河以西,人口较多,约33万人,面积44平方公里。

棉芷区属于金边市区外围新兴区域,紧邻金边核心四区的桑园区和堆谷区,就在市中心的西部和南部,车程10-15分钟即达。

棉芷区以本地人及外省来金边工作的人群为主,南部部分有两条主干道:洪森大道和2号公路,西部部分主干道为莫尼列亲王大道。

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